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マンションを効率良く高く売るノウハウ【一般媒介契約がオススメなワケ】

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こんにちは。ノジソウタです。

昨年から10年ほど住んでいたマンションをついに売却することを決めたのですが、色々と試行錯誤してきた結果、なんと当時の購入価格に対して、1.3倍の価格で売ることができまして、初めての不動産売却で利益を出すことに成功しました。

その時の売却にいたる経験の中で得たノウハウを共有させていただきたいと思います。

不動産仲介会社へ依頼する前に


どこの不動産業者にお願いをしよう?と考える前にまずはじめに契約内容を決めましょう!

なぜ先に契約内容を決めるかというと、不動産業社にお願いした時点で必ず言われるのは「うちに専任媒介でやらせてもらえませんか?」とアプローチをされるからです。

依頼をする前にしっかりと情報収集をして、必要な知識や方向性を決めた上で不動産業者へ依頼するようにしましょう。

媒介契約について

不動産売却には三種類の媒介契約がありますので、まずは自分で調べてどの媒介契約が自分に合っているのかを選んで決めましょう。

一般媒介契約

☑️複数の仲介会社と契約が結べる。

良い点

一般媒介契約のメリットは、複数の不動産業者と契約を結ぶことができるので、依頼した不動産業者がweb広告や紙面広告で、あなたの物件を宣伝をしてくれるので、より多くの買主に不動産情報が届けられやすくなり、成約の可能性を高めることができます。

また、媒介契約を結んだとしても自分で買い手を見つけられるという点がメリットです。

悪い点

デメリットは不動産会社側の立場でいうと、他の不動産会社も販売活動をしているのが分かりますので、なかなか買主候補が見つからないと、他の顧客の物件を優先してしまい、積極的にアナタの物件の販売活動をしなくなる可能性があるというところです。

条件が良く人気のあるエリアの物件であれば良いですが、難しいような物件の場合は販売活動を放置されてしまう不動産物件となってしまう可能性もあります。

また、一般媒介の場合はレインズという不動産流通機構のシステムへの物件登録が必須でないこともデメリットとなります。


あまり多くの不動産会社にお願いしてしまうと、打ち合わせ・内見の連絡・価格変更など、色々な手続きの際に多くの営業マンと連絡を取らなくてはならないので大変に労力がかかる事になります。

専任媒介契約

☑️一つの仲介会社としか契約が結べない

☑️自分で買い主を見つけることはできる

良い点


専任媒介契約のメリットは、1社のみとしか契約を結べない為、その1社の不動産会社としっかりと連携をとって、コミュニケーションが取れることです。

また1社のみという事で、不動産会社も競合がいないので、一般媒介契約以上に必死に販売活動をしてくれる事です。また不動産会社を一つに絞ることで、連絡や共有などもスムーズに図れる点が一般媒介契約と違いラクなポイントにもなります。

また不動産会社による14日に1回以上の販売活動報告の義務化されています。

レインズ(指定流通機構)への物件登録が義務化されています。

悪い点

デメリットは競合がいないので、営業の緊張感がなくなり、最初は「頑張って売らせていただきます!」と意気込んでくれますが、なかなか良い報告ができないと、だんだんと電話が来なくなり、書面を郵送するだけの報告に陥ったりします。

下手すると、こちらから頻繁に連絡をとり、プレッシャーをかけて催促をしなくてはならなくなります。

専属専任媒介契約


☑️一つの仲介会社としか契約が結べない

☑️自分で買い主をを見つけることはできない

良い点

専任媒介契約と基本は一緒です。

悪い点

専任媒介契約と基本は一緒ですが、自分で見つけてきた買主への販売ができないという点がデメリットになります。まぁほとんどの方は不動産仲介会社を経由して売買されているので、あまり必要のない制度にはなるかと思いますが。

査定価格について

業者の査定価格はあまりあてにしない方が良いです。今はインターネットで物件情報を幾らでも確認することができます。まず自分自身の手で所有している物件価格がどのくらいの金額が妥当なのかを確認しましょう。

  • 同じエリアの物件情報の検索(同じ駅・駅からの距離)
  • 同じくらいの築年数・広さで検索

これで大概の近隣相場価格は抑えられるはずです。

一括査定のサイトサービスもありますので、そういったサイトを利用しつつ情報収集に努めましょう。依頼をする際には、このあたりの相場を頭に入れて不動産会社とやりとりをすることをオススメします。

担当営業マンや不動産会社の選びかた

対象エリアの担当物件を多く抱えている会社にする

もし自分が目黒に住んでいてその物件を売りたいならば、目黒駅周辺部に多く担当物件を持っている不動産会社にお願いするようにしましょう。

買主も同じことを考えており、目黒近隣で多く物件を持っている会社に購入物件の話を聞きに行こうと考えています。そうすると目当ての物件で話を聞きにきたけど、他の近隣物件も並行して紹介してくれるので、アナタの物件が紹介される可能性も高まります。

またインターネット検索には気をつけましょう。SEO対策で「不動産仲介 目黒」と打ち込んでも全く目黒に担当物件がないのに、検索に引っかかることがありますので検索に引っかかった不動産会社のホームページを確認して、目黒の物件情報があるかをチェックするようにしましょう。

担当者がコロコロ変わらない会社を選ぶ

担当して頂いて2ヶ月くらいで「異動になりました。次の後任者は●●になります」というケース。会社の諸事情で致し方ない部分もあるかと思いますが…アナタにとっては一生に何度もない不動産売却という大切な場面です。

しかも取引を決める時には、何社か会ったうち、この担当者にお願いしたいと決めるケースもあるのに、いとも簡単に担当者変更。自分の物件を軽視されているのでは?という気持ちになるのも良く分かります。

また、後任担当者がまったく挨拶に来ないなんてケースも多くあります。そういう業者さんは間違いなくアナタの物件に思い入れがないです。契約更新せずに他の会社さんにお願いするようにしましょう。

最初の売り込みや熱血トークが激しい営業は注意

これ本当に最初だけのアプローチです。そして熱血トークもほとんど信用してはいけません。一生懸命にやってくれそうだから…というのでお願いするのもあまり意味がありませんので注意です。

こういう担当者に限って、売るのが難しいと分かると放置気味にされます。冷静に状況を理解してこちらの意図をくんでくれたり、マナーや礼儀がしっかりしていて、小まめに動いてくれそうな営業マンにお願いしましょう。

安易に仲介手数料を値引きする会社

仲介手数料は物件の売買価格の3%と6万円の手数料がかかります。

正直言うとまともな不動産仲介会社は「仲介手数料の値引きはしません」一つの不動産会社でマンションの買い替えを依頼した場合は購入と売却で契約が発生するので、売却時の手数料を30パーセント程度値引きしてくれる事はありますが売却のみで手数料を値引きしてくれる会社はほとんどありません。


小さな規模で運営している資金的に余裕がない会社ほど資金稼ぎのために売却のみでも仲介手数料を値引きしてくるケースがあるので会社の信用度なども確認して検討しましょう。

【結論】一般媒介契約にしたほうがいい

結論から言いますと、媒介契約は「一般媒介」をオススメします。

なるべく多くの窓口を持つことが大事です。まず3社の不動産仲介会社に依頼をしましょう。これ以上、増えると管理が大変なので3社程度に絞るのが良いと思います。

私は専任媒介契約を結んだ会社で、大変に苦労しました。これは会社によると思いますが、専任媒介で結んでいるのを逆手に取られて、月に一度も内見が入らないことが何度かあり、定期的な報告は書面の郵送のみで、「webで1件問い合わせがありました」の報告程度。

3ヶ月更新ですので、最初の更新時はお願いした手前の「情け」がありましたのでもう少し様子を見ようと一度更新をしましたが

3ヶ月後まで解約できなくなったのを良いことに、担当者が変わる、新担当は挨拶に来ない、担当のマナーがなっていない…この会社の名前は出せませんが、それなりの大手不動産会社ですよ。

私も営業職を長く経験していますが、「正直これはない…ひどいなぁ…」とクレームを言いたい気持ちを抑えて対応していました。

私の経験談で話が反れてしまいましたが、何が言いたいかと言うとまだ信頼関係もない状態で「専任媒介契約」を結ぶのはリスクだということです。
まずは不動産会社5社ほどの担当者と会って、そのうちの3社に絞って「一般媒介契約」を結びましょう。

一般媒介で営業マンと付き合うコツ

一般媒介契約にすると、各不動産会社の担当者は他の会社にも依頼しているのは分かりますので、競合会社がどんな動きをしてるのか気になっているはずです。
競合の動きが分からないと、協力的にはならないので、まずはこちらから各営業担当者の方に情報共有をしていきましょう。

私が取り組んでいた事例ですがこまめに下記のような連絡をいれていました。

  • 「明日の14時に他社の内見が一件入りました。」
  • 「先日の内見の結果ですが、買主様は別の物件に流れましたので、引き続き売却活動のご協力を宜しくお願いします。」
  • 「他社様の動向ですが、今月は内見がなくwebでの問い合わせのみとなっております。売却活動において何か良いご提案などございましたら宜しくお願いします。」
  • 「現状、有力な買主様の候補はあがっておりませんので宜しくお願いします。」

など、定期的に情報発信していきましょう。こうすることで、各営業マンの売却に向けてのモチベーションをコントロールすることができます。
売却活動を不動産会社任せにしないことが、早期に条件通りに売却するコツだと思います。

最後に

よく専任媒介が良い!という記事を多くみますが、一般媒介契約でもこまめに連絡してくれて、売却する為に様々な提案や行動を起こしてくれる営業担当者もいます。

私は一般媒介で3社にお願いしていた中で、運良く良い会社と良い営業マンにめぐりあい、条件以上の内容で売却をすることができました。

また売主である、こちらの対応の仕方次第で、自分の望む形に売却を進めていくことも可能です。とにかく不動産会社任せにしないというのがコツだと思います。

最後までお読みいただきありがとうございます。

  • この記事を書いた人

ノジソウタ

18歳から7年をパンクロックに注ぎ込み花がひらかず挫折。普通の人生を選び、サラリーマンの道へ、現在は人材系企業の中間管理職・3児の父としても奮闘中。40歳までに人生における資産を作りたく、令和になってからブロガーデビュー。既に後発ですが…ブログと動画制作で高みを目指します全て自己責任の人生を生きるべく修行中です。

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